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第5部分（第2页）

做完前期的分析之后，我就前往每一个地方与房主见面，就这些房产提出我的报价。出乎意料的是，我的第一个报价就被对方接受了。坦白地说，我并没有指望第一次就成功。如果我要报10次价格，我也会毫不犹豫地去那么做的。关键在于，我已经下定决心要进行房地产投资，因此，我会全力以赴地为这个目标努力。

接下来，我当然需要贷款。在我去找的第一家银行，我向他们解释说，房子的现任房主会带来二次抵押贷款。他们告诉我，我需要预付至少10％的现金，而且必须是自己掏腰包。对我来说，这可行不通，因为我自己根本没有钱。当然，我还可以选择另外一家银行，于是，我的确这么做了。

我去的第二家银行条件没有那么苛刻，他们并不在乎我的预付金是借来的。于是，我后来购买所有的房地产时，都选择这家银行。

我投资的第二处房地产同样没有预付任何现金，因为，银行需要的预付金是原房主借给我的。这一次，原房主自己带了10％的二次抵押贷款。

（在这两次交易中，最重要的一点就是，我与原房主交涉，要求他们自己携带二次抵押贷款。这对我非常有利，因为我自己没有投资所需要的钱。如果这些人不同意我的条件，那我就不可能买下他们的房子。这些二次抵押贷款都不超过4年，也就是说，在几年之后，我的月收入就会增加，因为到那个时候，我就会还清这些原房主资助的贷款。）

在我购买第三处房产的时候，我说服了我的父母，让他们通过信用贷款的最高限额把我需要的钱借给我。这一次，我用35000美元购买了一套三居室和一套一居室的公寓。购买这两处房子我自己大约花了2　000美元，然后，所有的维修工作几乎都是我亲自做的，否则，我就无力支付改善这些房子条件的费用。几个月之后，我去了银行，告诉他们，既然我完全拥有这些房产，我请求他们为我担保贷款。

这两处房产的估价是50　000美元，银行给我90％的贷款，也就是45　000美元。在支付了购房手续费、贷款手续费，并且把从父母那里借来的钱还清之后，我自己还有8　800美元。

以下就是我购买房产的明细：

购买房产的价格：35000美元

投资于房地产所需要支付的现金

预付现金：500美元

由我们支付的房地产买卖手续费：0美元

由我们承担的修理费用翻新费用：2000美元

2500美元

每月现金状况分析

房租收入：1010美元

—房屋空置造成的损失（5％）：50。50美元

总收入：959。50美元

每月支出情况：

（注：房客负责支付所有的设施使用费，并负责整理后院）

—各种税费（财产）和保险金额：75美元

—修理和维修费用：0美元

—储备金：25美元

—管理费用：0美元

—月供（贷款15年，利息7。4％）：423美元

523美元

（注：银行制定了加速还清贷款的计划，这样，我每两个月还423美元，第一笔贷款大约13年就可以还清了。）

每月净现金流动额：436。50美元

投资回报率

每年现金流动状况（436。50美元×12）：5　238美元

÷

现金投资金额：2　500美元

投资回报率：209％

现在，这套房子的估价已经达到50　000美元了。

购买第四处房产的过程与第三处相似。我从父母那里借来钱，用现金支付了房款。在没有做任何修理和翻新的情况下，那套房子的估价就已经达到75　000美元（比我购买时的房价高出15　000美元）了。于是，我再次去了银行，告诉他们我完全拥有这套房子，我希望以房子作为抵押来向银行贷款。银行贷款给我的钱，足以还清我从父母那里借来的钱、购房手续费以及贷款手续费。尽管这次贷款没有任何余额，我觉得已经相当满?