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第8部分（第2页）

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歪打正着救急地方财政（1）

房地产拉动了内需、刺激了经济只是小成功，最大的成功是让地方财政牢牢地捆绑在了土地财政上，使其成为房地产行业的中坚力量，以为商人群体可以左右一个重要市场，是对中国经济生态彻头彻尾的误读。

房地产市场化刚好与我国国有企业、社会保障转型等时期相吻合，地方政府在1994年分税制后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。这并不是房地产开发商的“蓄谋”，当时有许多提案都建议以土地收益解决转轨成本，这被认为是一条化解转轨难题的捷径。从20世纪80年代深圳首次协议拍卖土地开始，就形成了一条相对成熟的、以土地支付改革成本、获取巨额灰色收益的路径。一种商业模式、圈钱模式的盛行，总有其文化基础与市场基础的存在。

房地产业膨胀是错误的激励政策与财政分配政策的结果，圈地自肥的土地政策是政府最重要的投机表现。

按照著名学者袁剑先生在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001~2003年间，地方政府的土地出让收入为9　100亿元，约占同期全国地方财政收入的35％；而1998年不过区区67亿元，从2001~2003年发行的国债总额仅为9　300亿元。不仅如此，土地出让款此后年年高升，2004年全国土地出让金高达5　894亿元，占同期地方财政收入的47％；2005年，全国财政收入首破3万亿，在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5　505亿元，是财政收入的16强。相当一部分地方财政的各种预算内外土地收入比重在50％以上；2006年，全国土地出让总收入为7　677亿元。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。土地出让收入成为地方政府的“第二财政”，成为地方财政的支撑，有效地弥补了分税制后地方财政收入的不足。在创新能力、中央与地方税源分配并不公平的情况下，地方官对于土地财政的心理依赖、厚爱可想而知。

国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成“中国土地政策改革课题组”，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50％~100％。这两项税收占到地方税收的37％以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的发展中开辟税源，增加政府收入。

据全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任陈锡文提供的数据，在2003~2005年，很多一线城市的“非税收入”中，土地出让金占13是“很正常的事”，另一些民间学者的估计更高。即使是13，仍然是个可怕的数据，完全能从侧面说明国土资源部所谓地方政府成为土地违法案件主体的原动力究竟何在。

土地出让金最早源于1987年“土地使用费”，1988年改为中央与地方五五分成的“土地使用税”，1989年变为中央与地方四六分成后将中央比例降为32％，1992年改为中央分享比例仅为5％的“土地出让金”，1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为地方政府的“第二财政”。土地出让金之所以全归地方政府，就是博弈的结果，弥补分税制后地方财力的急剧下降。1990年的土地出让金仅为亿元，到2002年已高达2　亿元，1992~2003年累计收入为10？000多亿元，其中2001~2003年的累计收入为9　100多亿元，累计突破2万亿没有悬念。相当一部分县、市用于基础设施投资的财政资金中，60％~70％来自土地出让金也就很自然了，地方政府有足够的激励寻找级差地租。　电子书　分享网站

歪打正着救急地方财政（2）

地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的30％~40％左右。如果再加上占房地产价格20％~40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的将近50％~80％。而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％。

政府也是法人，没有谁会面对如此省事的“容易钱”不动心，地方转型成本、官员的小金库就靠土地。错误的公共财政、错误的激励机制才是房地产市场畸形发展的罪魁。

房地产税费问题更是扯不清的话题。房地产税费已成为抑制房价的常用武器，通常出现的情况是，政府税费大增而市场房价大涨，这给信奉房价上涨是因为打压不够的人提供了更多的理由，游说税务部门源源不断地出台新的税收政策，政府也乐得照此行事，反正所有的税费最终由购房者一方承担。

中国涉及房地产业的税种有9个，中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的多达几百种。2008年3月8日，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌与10名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，房地产开发商需要缴纳50余项的费用，涉及约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15％~20％。

我国房地产三级市场上的税收几乎是世界上税负最重的，土地增值税从30％~60％不等，实行四级累进税制，税率为3％的契税，税率为5％的营业税（单位和个人转让房屋按“销售不动产”税目计征营业税），税率为营业税7％的城市维护建设税，税率为3％教育费附加税，税率为‰的印花税。房屋销售所得税有两种，在核定征收方式下的应纳税所得额为房屋转让收入，核定征收率为1％；在查实征收方式下的应纳税所得额为财产转让所得，即转让收入额减除财产原值、合理费用和缴纳相关税费后的余额，税率为20％，后按折算计在累进税率为5％~45％的个人所得税中征税。上百项税费使房价居高不下，成为稳定的税源。

2009年3月，全国两会召开期间，全国工商联在全国政协会议上递交了一份《我国房价为何居高不下》的大会发言，以此方式为房地产开发商暴利翻案。

全国工商联房地产商会发布了自己的统计数据，他们在2008年就全国9城市“房地产企业的开发费用”进行调查，显示在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋总税收）所占比例为。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达；北京为；广州为。调查还显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到，为最主要的组成部分。2007年重庆全市有一半的财政收入依靠房地产税收，达到400多亿元，有统计显示近3年来上海仅通过土地批租就进账了近千亿元，地方政府浮出水面，成为房地产利益链中最大的受益者。房地产开发商的代表者以数据证明了谁才是真正的获利者，房地产业的失陷将会导致怎样的后果。

上海市市长韩正对此数据不予认同，表示“全国工商联的数据肯定有误。上海在旧城改造中是免收土地出让金的”。但一直没有直接的公开数据让大众并明白。只有2004年和2005年，上海市曾在当年财政收支概况中披露，全市房产税完成分别为亿元、增长和亿元、增长，除此之外的年份，官方统计网站上并未披露相关数据。可以明确的是，上海市地方财政收入与房地产行业呈正相关关系，上海房地产市场空前火爆的2007年，全市全年地方财政收入2　亿元，比上年增长，高于其他年份10％~20％。

不容否认的是，土地收入在上海的社保、公共建设等方面立下了汗马功劳，对此，韩正自己也并不否认。国内开发商更进一步，让政府也拿出自己的数据来，真理才会越辩越明。

争论由此升级，住房与建设部官员此时站了出来：“影响各地区房价的因素之一是土地成本，但住房与建设部也没有具体的统计数据来表明房价的构成比例，消费者应自行理解。”房和建设部，房地产市场方向的把握者，用几句轻巧的话回避了自己的责任，把球踢回到地方政府和消费者的头上。

密密麻麻的利益群体（1）

弥补地方财力不足是一个方面，围绕房地产业的巨大黑色收入更是致命的诱惑。灰色利益在地方政府、官员、房地产商等所有权势集团之间分配，开发商利润的多少视距离地方核心权力层的远近而定。

房地产商毫无疑问是既得利益者。

按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500％。中国的房地产商曾经是中国所有商人群体中最潇洒、来钱最容易的一族，与国外成熟房地产市场的开发商完全不同，国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老千，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商—顶多是房地产创意策划和住房销售，却获得了远比房地产金融、整个建筑业和房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，这算哪门子的市场？

房地产开发商操持潇洒要有代价，就是成为地方政府的小金库，成为行贿者，成为替罪羊。国务院发展研究中心2006年的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。2006年9月4日的《中国房地产报》报道，在上海的土地出让金的分成中，“40％为城市集中使用建设专项资金，60％给该市的城投总公司。”所谓城投公司，是除了城市基础设施建设之外的又一个无底洞。

预算外收入受到软约束，甚至不受约束，庞大的土地财政支出成为一笔糊涂账，成为滋生土地收益部门化甚至个人化的温床。2006年全国土地出让总额为7　680亿元人民币，增长3成，创出历史新高，2007年至少在9　130亿元人民币以上。房地产的财政预算之不透明也算是创造了一个典型，地方政府的一半以上财政通过小金库在预算外运行。

1997年以后，法律规定土地出让收入必须缴入财政专户，属于预算外资金，由地方政府决定用途；此后的预算案显得支离破碎，根据国务院发布的《关于加强国有土地在使用权有偿出让收入管理的通知》和财政部发布的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，国有土地使用权出让收入的预算级次划分，但这些预算划分并没有落到实处。土地管理*小法频出，地方土地收入却没有纳入地方预算管理范围，更没有置于地方人大的监督与舆论的监管之下，杜绝个人与部门的寻租行为不过是一句空话。

房地产开发公司以国有企业为主，辅之以名为民营企业实为官员主导的“权贵”企业，形成了一串大大小小的利益群体。根据《财经》杂志在200