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第9部分（第2页）

按照不同的划分标准，REITs可以分为不同的类型。从基金的组织形式划分，可分为公司型基金和契约型基金。根据资金投向的不同，REIT可分为权益型、抵押型、混合型。从基金规模和基金存续期限的可变性划分，可分为封闭式基金和开放式基金。从基金的筹集方式划分，可分为公募基金和私募基金。依据财产的初始状态不同，REITs又可分为资金型REITs和财产型投资基金。依据是否上市，可以分为上市REITs和非上市REITs。

一、公司型基金和契约型基金

从基金的组织形式划分，可分为公司型基金和契约型基金。公司型基金是指通过发行基金的方式筹集资金组成公司，投资于股票、债券等有价证券的基金类型。公司型基金是具有法人地位的股份投资公司，基金持有人既是基金投资者又是公司股东。契约型基金是基于一定信托关系而成立的基金类型，一般由基金管理公司、基金托管机构和投资者三方通过信托投资契约建立。

信托型基金是基于一定的信托契约（Trust　Deed）、利用信托原理而成立的基金。基金份额持有人、基金管理人和基金托管人等当事人的权利、义务依法由基金信托合同约定。一般由基金管理公司、基金保管机构和投资者三方通过信托投资契约而建立。信托型基金的三方当事人之间存在这样一种关系：受托人依照契约运用信托财产进行投资，委托人依照契约负责保管信托财产，投资者依照契约享受投资收益。信托型基金筹集资金的方式一般是发行基金受益券、信托凭证（Beneficial　Certificate）。这是一种有价证券，表明投资人对基金资产的所有权，凭其所有权参与投资权益分配。信托型基金的特点是必须有人履行受托职责，对基金投资者负责。各国对此规定不一：有的由基金托管人担任，有的由基金管理人担任，有的在基金管理人、基金托管人外单独设立受托人，有的由基金管理人、基金托管人共同履行。

世界上REITs大多为信托型，所以有人将REITs称为信托型基金。因为信托型基金主要依据信托契约而设立，所以有时又将信托型基金称为契约型基金，实质上是同一概念。在国外，这种类型的投资基金在其名称中一般带有“信托”字样，如我国香港地区称为REITs。我国的证券投资基金也是依据信托制度而设立的一种投资组织。目前信托投资公司发售的房地产信托计划更是典型的信托组织形式。见图4。1。

图4。1　信托型基金结构

资料来源：李安民：《房地产投资基金》，中国经济出版社，2005年，第7页。

信托型基金中，投资人权益的保护主要依靠对基金管理人投资行为（信托人行为）的有效规范。对基金管理人的规范主要通过信托契约、信托原则（财产独立、防范利益冲突和受托人的信赖义务）和专门的法规来体现。

公司型基金则依据基金章程设立，基金持有人、基金董事会的权利、义务依法由基金章程规定。我国民间许多房地产私募基金即属此类。基金持有人既是基金投资者又是公司股东。公司型基金一般不需要固定的营业场所和投资专业人员。成立后，通常委托特定的基金管理人或者投资顾问运用基金资产进行投资。基金董事会代表基金持有人委任基金管理人和基金托管人，并依法由委托合同确定各方权利、义务。公司型基金的董事会，相当于信托型基金中履行受托职能的人，对基金投资者负责，并负责监督基金管理人和基金托管人。目前，国内对于公司型基金的认识还不尽一致，主要在于公司型基金和公司法的关系问题。公司型基金结构见图4。2。

图4。2　公司型基金结构

资料来源：李安民：《房地产投资基金》，中国经济出版社，2005年，第8页。

公司型基金与信托型基金的主要区别有以下几点：①法律依据不同。公司型基金组建的依据是《公司法》，而信托型基金的组建依照基金契约，《信托法》是其设立的法律依据。②基金财产的法人资格不同。公司型基金具有法人资格，信托型基金没有法人资格。③发行的凭证不同。公司型基金发行的是股票，信托型基金发行的是受益凭证（基金单位）。④投资者的地位不同。公司型基金的投资者作为公司的股东有权对公司的重大决策发表自己的意见，可以参加股东大会，行使股东权利。信托型基金的投资者购买受益凭证后，即成为契约关系的当事人，即受益人，对资金的运用发言权有限。⑤基金资产运用依据不同。公司型基金依据公司章程规定运用基金资产，而信托型基金依据契约来运用基金资产。⑥融资渠道不同。公司型基金具有法人资格，在一定情况下可以向银行借款。而信托型基金一般不能向银行借款。⑦基金运营方式不同。公司型基金像一般的股份公司一样，除非依据《公司法》规定到了破产、清算阶段，否则一般都具有永久性；信托型基金则依据基金契约建立、运作，契约期满，基金运营相应终止。

二、权益型、抵押型和混合型基金

根据资金投向的不同，REITs可分为三类［70］。

1。　权益型（Equity　REIT）

权益型REITs直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。权益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。投资方式主要有两种：一类是直接收购房地产物业进行经营管理；另一类为投资房地产公司，通过间接方式投资房地产资产，采用该类方式的目的主要在于通过投资企业的方式来适应房地产地域特性强的特点，可以实现多地区经营，同时也能满足房地产物业投资巨大的资金需求，实现多元化经营，从而达到降低房地产行业的系统风险的目的。

2。　抵押型（Mortgage　REIT）

主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。

3。　混合型（Hybrid　REIT）

顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。

早期的房地产投资信托主要为权益型信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。但抵押信托的发展较快，现在已超过权益型信托，其主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券（MBs）。混合信托则带有权益型信托和抵押信托的双重特点。

三、封闭式基金和开放式基金

从基金规模和基金存续期限的可变性划分，可分为封闭式基金和开放式基金。封闭式基金是事先确定发行总额和存续期限，在存续期限内基金单位总数不变，基金上市投资后可以通过证券市场买卖的一种证券类型。开放式基金是指基金发行总额不固定，基金单位总数随时增减，没有固定的存续期限，投资者可以按基金的报价在规定的营业场所申购或赎回基金单位的一种基金类型。

两者的区别主要如下。

（1）基金规模和基金存续期限的可变性不同。

封闭式基金的单位?