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第1部分（第2页）

【专家声音】

曹建海：未来房价没有上涨的理由

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、中国社会科学院研究生院教授曹建海认为，有三个原因可以确定未来房价不可能上涨。

第一，商品房的供给并不像那些开发商所宣扬的供不应求。房地产的暴利，让很多开发商改变原本买地、建房、出售的程序，而采取一些非正规手段来给本来已经虚高的房价推波助澜。一个办法是囤地。他们将土地买来，却并不开发土地，以减少土地供给。另一个办法则是捂盘。房子造好了，却迟迟不肯推向市场，从而减少商品房的供给。这两者，给市场造成一种商品房供不应求的形势，从而直接推高房价。但如果把这部分土地和商品房释放出来，在市场必然会缓解一定程度的供求压力，促使房价趋于平稳。

第二，中国经济增长已不能支持高房价。中国在经济发展中所伴随的高消耗、高污染，若在最近不能得到有效地解决，势必会影响经济的增长，甚至在这些危机爆发时拖垮中国经济。其实，现在所谓的经济高增长，在统计上并没有包括这些资源消耗和环境污染等因素的损失。换一种说法就是，现在的增长，其实是有水分的。经济不能维持现今房价高速的增长，则不可能大规模投资于房地产，也没有相应的购买力来承接，楼市泡沫的破灭理所当然。

第三，当前购买力不支持高房价。这一点已经不用再多说明了，工薪阶层几十年不吃不喝的全部收入，也只能购买一套住房。这个比例差距，是完全不平衡的。当没有广大的中等收入阶层来购买房子，全靠投资者之间倒来倒去，楼市的繁荣必然会走向没落。投资者会担心过高的房价卖不出去而不敢出手，加上政策的调整，因而2010年房价有很大可能会出现下行趋势。对于需要购房者，还是建议先租房，观望一阵子再决定买不买。

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叩问房地产：房价还会涨吗？（1）

2010年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，1月份上半月，北京、上海两地的楼市成交量大幅下挫。北京新房与二手房市场成交量分别较2009年12月同期下降和。上海一手住宅成交2690套，与2009年12月上半月相比下降达53％，商品住宅成交套数连跌四周，住宅成交创近一年最低。

但是，进入3月份以后，却出现了报复性上涨，投机、恐慌购房愈演愈烈，成交量和房价急剧上涨，其幅度甚至超过了2007年的水平。

在2010全国两会上，*用了3分钟、大约13句话，提到促进房地产市场稳定健康发展问题，并鲜明地提出要遏制房地产上涨过快现象，这给广大普通百姓带来了无限希望。

然而，总理话声刚落，就在两会后的第一天，北京土地市场就出现了戏剧性的一幕，一日之内央企勇夺三地王。经过两会期间的短暂观望后，其他沪、深、穗等地区楼价也报复性地上扬，一线大城市的房价再一次表现出了顽强的上升态势。2010年3月，北京市通州、房山、大兴三个郊区房价已超过同方位的城区房价，首次出现郊区、城区房价倒挂。一手商品房成交均价已达21922元平米，环比上涨。3月15日出现三块“地王”后，随之房价几乎是几天一涨，通州新盘每平方米更是直奔3万元大关。而在深圳，3月份二手房成交量高达万平方米、比2月份成交面积大幅飙升。

那么为什么在2010年1月份成交量剧减的情况下，一进入3月份房地产市场就出现“井喷”的场面呢？这之间的变化之快似乎令人毫无头绪，事实上，在2月份的时候，房地产市场还比较温和，即使在3月上旬的时候相对来说还算是“正常”的。房市的走势似乎永远出乎人们的意料，而想回答房价未来的走势则有必要对前几个月的情况做一个较为细致的分析：

2010年1月成交量剧减，主要有两个原因：

一个原因是由于传统淡季的来临，按照往年经验，在春节前夕楼市交易一般趋向走弱。也由于这个原因，开发商们在面对最近购房需求冷淡的情况下，依然保持一种乐观的心态。我们可以从数据中了解到，尽管成交量相应减少很多，但房价却并未有很大的松动。据国家发改委、国家统计局在2010年1月14日发布数据显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比上月扩大个百分点；环比上涨，涨幅比上月扩大个百分点。至此，国内房价2009年已经连续7个月同比上涨，的涨幅更是创下了2009年以来的新高。本来，成交量的萎缩，会导致开发商资金回笼受阻，这就会迫使他们采取降低房价的策略来完成商品房的让渡。但我们从这些数据中看到，大概是传统淡季这一习惯思维的结果，大多数开发商并没有急着降价，更多的是采取观望态度甚至乐观的态度。

另一个原因则是政府出台的一系列信贷紧缩、抑制房价增长过快的措施。尤其是2010年1月份五部委联合下发的涉及增加供给、抑制投机、信息透明、防控热钱、地方政府问责等房地产市场方方面面的“国11条”，使得政府对目前楼市的态度更加明朗，直接影响开发商的融资、操作规范以及投资者的预期，有利于对房地产业形成一定压力，促使成交量下降。

叩问房地产：房价还会涨吗？（2）

而3月下旬以来楼市的迅速升温看上去似乎与政策大环境是背道而驰的，因为自去年底至今政府对楼市的态度是偏于调控收紧的，政策面对楼市支持不大，市场升温回暖全凭购房者的信心，这里的需求来自于投机和自住两方面。观望人士觉得过去几年越等房价越涨，房价上涨已经成为了不可阻挡的趋势，而自去年年底到今年3月初，楼市经历“休眠期”后的反弹，正好印证了这一点。

经过观望，购房者认为房价下降的可能性不大。因为虽然经历过2008年的下跌，2009年又给涨回来了，而2010年1月份虽然成交量剧减，但房价并没有发生大的下跌，所以给人们造成了一种房价最终肯定会上涨的稳定预期。前一段时间积蓄许久的刚性需求开始集中爆发，而投资客也开始再度进场，这就导致了3月中旬至4月中旬的疯狂上涨。

中央之前出台的调控措施虽然很多，但在尺度上并不过分严厉。央行在3月8日就公开表态，除二套首付外暂时不会针对楼市出台新的调控措施，仿佛给楼市打了一剂强心针。此外，地王的出现，好像一颗信号弹，明确了房价的方向。“两会报告调控楼市，不是要把房价压下去，所以还会持涨。”有人分析说。

就连不少北京中介公司的业务员对客户也都这样说：“两会说了，是稳定房价，不是打压房价！这就和股市一样，利空出尽就是利好，这其实有利于房价的上涨！”

正是在这种“稳定地上涨”的预期之下，加上客观上存在的流动性泛滥、缺少其他投资手段等因素的作用下，房地产市场在3、4月间集中爆发。

那么房价真的可以持续上涨吗？

我们从内在的层面分析，房价持续上涨是不可能的。

第一，高房价与相对较低的购买力之间的矛盾。地产三剑客之一的曹建海提到过一组数据，他指出，在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。美国这一比例近年来一直稳定在3倍左右，最高也只有倍。而中国目前这个比例大约在12倍，也就是说一个家庭12年不吃不喝全部收入才够支付一套房子。有些城市甚至到了20倍以上。如此高的比例，足够让所有刚刚踏上工作岗位，希冀着摆脱父母完全依靠自己的努力来创造未来的年轻人望而生畏。而这与生产相对过剩，是多么相似。二战前西方历史上的一次次经济危机，不也是这样么？一方面产品堆积，另一方面人们却穷得买不起生活品。如果说现在楼市上还表现出一种表面上的供不应求，在房价一路攀升之后，当购房的广大中等收入阶层承受不了这一负担，只有投资者间互相倒手时，楼市必然会产生危机。

第二，在推出“国11条”中包含的打击囤地和捂盘的措施后，势必对房地产商产生震慑作用和压力，迫使他们按照正常的楼市开发销售程序处理囤地或者所搁置的楼盘。而这个数目是巨大的，具体将会在下一小节中讲到。一大批商品房投向市场，必定会对当前供求紧张的状况产生相当大的影响，促使房价趋于平稳状态。

第三，在政策中规定“开发商拿地的首付款比例提高到50％，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年”、“二套房贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价”、“对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠”。这些都对开发商和投资者的融资有很大的抑制作用。原本或许只要抵押自己的房子就可以向银行申请一笔贷款，然后再将这笔钱投入楼市，但现在则没那么便捷了。购房首付的门槛提高，直接限制了一些资金涌入。如在购买二套房贷款首付比率的规定，一套100平方米的房子，以售价每平方米2万元为例，房价总额为200万元，过去按照20％的首付只需支付40万元，但是收紧贷款后，需要支付80万元。首付的提高，必然会减少投资人数，一定程度上抑制楼市的过热。

叩问房地产：房价还会涨吗？（3）

第四，政府提出扩大政策房供应范围，以解决中等